Експертна оценка: Инвеститор, вложил 100 000 евро в имот в България в началото на 2020 г., днес би разполагал с 175 000 евро.

Не бъди безразличен, сподели статията с твоите приятели:

Българските инвеститори в момента се намират на ключов кръстопът, предвид динамично променящата се икономическа обстановка. Според скорошен анализ на Freedom24, цените на недвижимите имоти не спират да се покачват, но глобалните капиталови пазари предлагат значително по-висока реална доходност. В допълнение, те предлагат по-ниски разходи и по-добра ликвидност, което е важно при вземането на инвестиционни решения.

С данни от Националния статистически институт (НСИ), кумулативната инфлация за периода от август 2020 до август 2025 г. надхвърля 40%. Това означава, че покупателната способност на 100 000 лв., спестени през 2020 г., в момента е равна на едва 60 000 лв. Този факт поставя въпросът за сравнимост между пазара на имоти и глобалните акции не само в контекста на доходността, а и в рамките на защитата на капитала от инфлация.

### Недвижими имоти: растеж, но с висока цена

През последните пет години пазарът на жилища в България е забележимо активен. Националният индекс на цените на жилищата (BIS/FRED) е нараснал от 128.1 през първото тримесечие на 2020 г. до 224.5 през първото тримесечие на 2025 г., което обозначава увеличение от около 75% и средногодишна доходност от 11.9% (CAGR).

В столицата, София, средната цена на квадратен метър е достигнала между 1 800 и 2 200 евро, с нарастващи темпове до 16% на годишна база в някои квартали. Въпреки това, брутната доходност от наем остава сравнително ниска, в диапазона от 4.2% до 4.5%. След приспадане на данъци и разходи, реалната нетна доходност се свива до 2.5%–3.5%. Транзакционните разходи, които варират между 5% и 10% от стойността на сделката, заедно с ниската ликвидност, допълнително намаляват ефективността на инвестициите в недвижими имоти.

### Глобалните пазари: по-висока доходност и ликвидност

През същия период, глобалните фондови пазари показват впечатляваща производителност, значително надхвърляща доходността на българските имоти. Например, MSCI World Index (total return) е нараснал с около 170%, а S&P 500 (total return) – с около 208%.

Инвеститор, който е вложил 100 000 евро в началото на 2020 г., би получил следната стойност днес: – 175 000 евро, ако е инвестирал в български недвижим имот; – 270 000 евро при инвестиция в MSCI World индекс; – 308 000 евро при инвестиция в S&P 500 индекс.

При инфлация над 40% в последните пет години, само инвестиции с двуцифрена годишна доходност успяват да запазят или увеличат реалната стойност на капитала.

### 2025: инфлацията продължава, но ETF-ите водят

Според анализа на Freedom24, инфлацията в България достига 4.2% през първите осем месеца на 2025 г. За същия период, глобални индекси като iShares MSCI World ETF и S&P 500 ETF предлагат доходност между 10% и 11%, което означава 6% до 7% реален прираст след корекция за инфлация.

Моделното клиентско портфолио на компанията, съставено от десетте най-популярни акции и ETF-и сред българските инвеститори, постигна доходност от +43.5% за същия период, надминавайки както местните, така и глобалните индекси.

Тези данни отново акцентират на разликата между пасивния капитал и капитала, който активно участва на пазарите, и демонстрират как дори с умерена експозиция към глобални пазари, инвеститорите могат да защитят своята покупателна способност.

### Балансирани портфейли: стабилен растеж при умерен риск

Анализът на Freedom24 показва, че балансирано портфолио в размер на 60% от глобални ETF-и и 40% от облигации или депозити постига около 5% реален растеж през 2025 г. при умерен риск. Важно е да се отбележи, че краткосрочните колебания, като например спадът на технологичните акции през март и април в резултат от промените в митата, бяха напълно компенсирани в рамките на само два месеца.

Тези факти потвърдиха ефективността на дългосрочната инвестиционна стратегия, която е базирана на диверсификация и комбиниране на глобална експозиция с предпазване на капитала.

### Заключение: имотът дава сигурност, пазарите – растеж

Недвижимите имоти остават реален и емоционално сигурен актив за много български домакинства. Въпреки това, ограничената ликвидност и ниската нетна доходност правят тези инвестиции по-малко ефективни, особено в условия на висока инфлация.

Глобалните ETF-и, от друга страна, предоставят възможности за диверсификация, прозрачност и достъп до стотици компании от различни сектори по целия свят, осигурявайки необходимата ликвидност и по-силен реален растеж на капитала. Според анализа на компанията, най-ефективният подход представлява балансираната стратегия – инвестиции в имоти за стабилност, съчетани с глобални ETF-и за максимален растеж и защита от инфлация.